פסק-דין בתיק ת"א 1640-04

א.         רקע עובדתי

1.         תביעה למתן פסק דין המורה לנתבע (מינהל מקרקעי ישראל) לחדש את חוזה החכירה שנחתם עם התובעת ביום 27.4.75 ובוטל על ידו ביום 7.5.97, ולמסור לתובעת את החזקה במקרקעין נשוא חוזה החכירה. לחלופין, עותרת התובעת לפיצוי בגין אובדן זכות החכירה, בסך של 6,720,000 ש"ח. מטעמי אגרה העמידה התובעת את סכום הפיצוי על סך של 3,375,000 ש"ח בלבד. הנתבע סבור כי הסכם החכירה בוטל על ידו כדין, משחדלה התובעת לעשות במקרקעין שימוש למטרת החכירה, ולכן אין מקום להורות על חידושו או על פיצוי התובעת בגין ביטולו.

2.         התובעת הינה חברה מעורבת כהגדרתה בחוק החברות הממשלתיות, תשל"ה-1975,  אשר נוסדה בשנת 1959 ונמצאת בשליטת ארבעה גופים: מדינת ישראל (באמצעות משרד החקלאות); הסוכנות היהודית לארץ ישראל; הסתדרות הפועלים החקלאיים (המרכז החקלאי); ובנק הפועלים בע"מ (תזכיר ותקנון החברה צורפו כנספחים א'-ב' לתצהירו של מר בני הרפניסט, מטעם התובעת; להלן גם: " החברה" ו" הרפניסט"). מטרת החברה היתה לקיים מוסד לניסוי חקלאי והדגמה למשקי עזר חקלאיים ברחבי הארץ. לשם מימוש מטרות החברה הקצה הנתבע לתובעת ביום 1.9.72, ללא תשלום דמי חכירה ראשוניים, מקרקעין ליד צומת בית דגן בשטח של כ- 14,300 מ"ר בגוש 6084 (להלן: " המקרקעין"). התובעת מתייחסת למקרקעין כאל חלקות 3, 4, 6, 7, 8 (סעיף 6 לתצהיר הרפניסט), ואילו הנתבע מתייחס אל המקרקעין כאל חלק מחלקות 7, 8,  58, 61 ו- 62 (סעיף 4 לתצהיר צדקה), כאשר איש מן הצדדים לא צירף לתצהירו את הרשימה שהיתה אמורה להיות מצורפת להסכם ושבה מפורט הנכס נשוא החכירה. ביום 27.4.75 נחתם בין התובעת לבין הנתבע חוזה חכירה מהוון לגבי המקרקעין שתוקפו עד יום 31.8.2015, עם זכות הארכה לתקופה של 49 שנים נוספות (נספח ג' לתצהיר הרפניסט). לטענת התובעת, לאחר חתימת ההסכם היא פעלה באופן אינטנסיבי לפיתוח הקרקע ובנתה עליה מבנים לצורך פעילותה. על המקרקעין קיים מבנה בשטח של כ-475 מ"ר שנקרא "בית רבינוביץ" (עמ' 4 לחוות דעתם של השמאים רונן מזרחי ושלמה רובל, מטעם התובעת).

3.         סעיף 4 להסכם החכירה, שכותרתו "מטרת החכירה", קובע כי מטרת החכירה הינה " מוסד לניסוי והדגמה למשקי עזר בלבד ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו למטרה אחרת מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המחכיר.". סעיף 14 להסכם קובע כדלקמן:

" א. במקרה והחוכר לא ישתמש בכל שטח המגרש שחכר ו/או לא יהיה דרוש לו חלק מהשטח לצרכי מטרת החכירה, יהיה המחכיר רשאי לבטל את החוזה לגבי אותו חלק של המגרש אשר החוכר לא השתמש בו או שנמצא שאינו דרוש לו (להלן: 'השטח המבוקש') ולקבל אותו לרשותו וחזקתו.

ב. במקרה שהמחכיר יחליט לקבל לרשותו את השטח המבוקש יודיע לחוכר על כך במכתב רשום.

ג. לחוכר תהיה הרשות תוך 20 יום מתאריך משלוח המכתב האמור בסעיף קטן ב' לעיל לערער על החלטת המחכיר בפני מי שיתמנה לעניין זה ע"י מועצת מקרקעי ישראל.

            ד...".

סעיף 25(א) להסכם, הדן בביטול ההסכם וסיומו, קובע כי במקרה של הפרה יסודית של ההסכם, זכותו של המינהל לבטל את ההסכם בהודעה מראש של 30 יום, וזאת לאחר מסירת הודעה מוקדמת על כוונה לבטל את ההסכם, ולאחר שההפרה לא תוקנה בתוך זמן סביר שלא יעלה על שלושה חודשים. קיום מטרת החכירה כאמור בסעיף 4 להסכם הוגדרה כתנאי שהפרתו תחשב כהפרה יסודית של ההסכם. עוד נקבע בסעיף 25(ג) כי אם החוכר הינו תאגיד, הרי שהחלטה על פירוקו תביא לפקיעת תוקפו של הסכם החכירה. במקרה של ביטול ההסכם, זכאי החוכר לפיצוי עבור המחוברים שהותיר בשטח (סעיף 25(ה)).

4.         אין זה ברור מן הראיות שהגישו הצדדים מה דיוק עשתה התובעת לקידום מטרות החכירה. כל שנטען בתצהירו של הרפניסט, הוא שהתובעת הקימה על המקרקעין מבנים " לצורכי קיום פעילותה" (סעיף 7). הרפניסט לא יכול היה לומר דבר בעניין זה בעדותו, שכן הוא נכנס לתפקידו כדירקטור בתובעת רק בשנת 2000 (עמ' 13-14). אך הוא הודה, כפי שעולה מפרוטוקול דירקטוריון החברה משנת 1992 (נ/3), כי כבר באותה עת לא היה הנכס נשוא החכירה פעיל מזה זמן ומנהלי החברה חיפשו דרך לנצלו למטרות אחרות; הרפניסט ציין כי החברה סבלה מהעדר תקציב (עמ' 14).

מתצהירה של הגב' רחל צדקה, מנהלת המחלקה החקלאית במחוז מרכז במינהל (להלן: " צדקה"), עולה כי בדיקת המינהל שנערכה במחצית השניה של שנות התשעים העלתה שהחברה אינה פעילה במשך שנים רבות, והבניין שהקימה על המקרקעין עומד בשיממונו ונהרס (סעיף 7). עוד עולה ממסמכי רשם החברות ומתצהירו של מר זהר שר, סגן מנהל ברשות החברות הממשלתיות (להלן: " שר"), כי החברה לא הגישה דו"חות שנתיים משנת 1965 ולא שילמה אגרות לרשם החברות, חרף כמה וכמה התראות לפני מחיקה של רשם החברות מן השנים 1971, 1977 ו- 1978, ולכן היא נמחקה - ללא התנגדות בעליה - אך הוחזרה לפנקס בשנת 1983. לאחר מכן החלה החברה בהליך מחיקה מחדש בשנת 1995, ולאחר שנמחקה ביום 4.3.97 הוחזרה לפנקס בשנת 2000 (נספח ד' לתצהיר צדקה).

התובעת טוענת כי מע"צ התכוונה בשלב מסוים להפקיע חלק מן המקרקעין לצורך הקמת מחלף בית דגן, על-פי תוכנית והכרזה משנת 1972, אך לבסוף נסוגה מכוונה זו (סעיף 9 לתצהיר הרפניסט ונספחים ד'-ו' שם). ביום 17.1.96 שלח מר משה אדרי, מנהל מחוז במינהל, מכתב לעו"ד גדעון ויתקון, שהיה באותה תקופה מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים בע"מ (חברה הפועלת מטעם הסוכנות היהודית שהינה, כזכור, אחת מבעלי המניות בתובעת). במכתבו ציין אדרי כי לגבי המקרקעין קיימת תכנית מפורטת, הנמצאת בהכנה, ולפיה מתוכנן להקים מחלף בקרבת "בית רבינוביץ" ולהפקיע לצורך כך חלק מן המקרקעין (נספח ה' לתצהיר הרפניסט). מע"צ אכן פרסמה, במועד לא ידוע, הודעה על הכנת תכנית שינוי למחלף בית דגן (נספח ד' לתצהיר הרפניסט). לטענת התובעת, כתוצאה מתכניות אלו, מצאה החברה כי " אין עוד טעם להמשיך בפעילות היומיומית של התובעת במקום". בסופו של דבר, התכנית לבניית המחלף לא יצאה לפועל, והמקרקעין מעולם לא הופקעו.

למעשה, אין בפני ראיה כלשהי שהתובעת קיימה אי-פעם את מטרת הסכם החכירה, שלשמה הוקצתה לה הקרקע ללא תמורה, אף שטענה כזו לא הועלתה על ידי המינהל. הרפניסט הודה כי אין בידיו מסמך כלשהו המעיד על פעילות של החברה בתחום ההדרכה החקלאית של משקי עזר, והוא אף הביע ספק אם מטרה זו היתה עדיין אקטואלית בשנות ה-90 של המאה הקודמת ואם היא מעשית כיום (עמ' 16). הרפניסט הבהיר כי החברה אינה פעילה כיום, וכי היא ניסתה לשנות את מטרות החכירה ולהפוך את הנכס נשוא החכירה לנכס נדל"ן שיניב לה הכנסות (עמ' 17). זו גם כוונתה כיום.

5.         לנוכח מצב הדברים המתואר לעיל, שלח הנתבע ביום 7.5.97 למר יחיאל רז, משנה למנכ"ל משרד החקלאות, הודעה על ביטול חוזה החכירה עם התובעת (המדינה, באמצעות משרד החקלאות, הינה, כאמור, אחד הבעלים של החברה). במכתב נאמר כי " החוכר אינו עושה שימוש בקרקע זה למעלה מעשר שנים" ולכן חוזה החכירה מבוטל לפי סעיף 14 לחוזה. המכתב מתייחס לכל החלקות המהוות את המוחכר. בתחתית המכתב התבקש מר רז להביא את תוכן המכתב לידיעת כל בעלי העניין בחברה (נספח ז' לתצהיר הרפניסט). ביום 12.11.97 הודיע הנתבע למר שאול גרטלר ממשרד החקלאות על תפיסת החזקה במקרקעין (נספח יח' לתצהיר צדקה).

 יש לציין כי במועדים הנ"ל לא היתה החברה רשומה ברשם החברות, שכן, כאמור, ההליך השני של מחיקת החברה החל ביום 21.3.95 והסתיים ביום 4.3.97 (ראה תדפיס מרשם החברות, נספח ו' לתצהירו של שר). החברה נרשמה מחדש רק ביום 27.8.00, לאחר שבית המשפט קיבל את בקשת ההחייאה שהגישה (ראה נספחים ט'-י' לתצהיר שר). לעניין זה חשיבות בשל טענת התובעת כי ההודעה על ביטול הסכם החכירה לא נשלחה לחברה, בהתאם לאמור בהסכם החכירה, אלא לנציג משרד החקלאות בלבד, אשר לטענת התובעת שיתף פעולה עם המינהל, בניגוד לאינטרסים של החברה.

6.         ביום 26.2.02 פנה ב"כ חברת השתתפויות בנכסים בע"מ לנתבע בבקשה לבחון האם ביטול חוזה החכירה היה תקין מבחינה משפטית ומנהלית, והאם ניתן לחדש את החוזה (נספח יד' לתצהיר צדקה). ביום 22.7.02 התקיימה פגישה במשרדי המינהל, בה נכחו נציגי המינהל ונציגי חברת השתתפויות בנכסים בע"מ (לרבות עורך דינה ומר הרפניסט, הוא המצהיר מטעם התובעת בתיק זה). עם תום הפגישה סוכם כי " החברה תעביר פרוגרמה שתפרט את אופן הפעלת החברה תוך שמירה על מטרתה, מהי כוונת דירקטוריון החברה, מהו השימוש המוצע על ידי החברה בנכס, אשר יאושרו על ידי משרד החקלאות, כולל המשאבים שיקצה משרד החקלאות לחברה" (נספח ח' לתצהיר הרפניסט).

ביום 14.8.02 שלח ב"כ החברה מכתב קצר למינהל בו נאמר כי: "... הפרוגרמה שהותוותה על ידי שר החקלאות היא, שימוש בבית רבינוביץ כמרכז חינוכי לבני נוער מההתיישבות העובדת בתחומי החקלאות... לחלופין, המליץ שר החקלאות לשכן בבית רבינוביץ את אחת ממועצות הייצור (חלב, פרחים, פירות וכיו"ב)...". החברה ציינה כי מטרות אלו " עולות בקנה אחד עם רוח חוזה החכירה" (נספח ט' לתצהיר הרפניסט).

ביום 29.12.02 הודיע המינהל להרפניסט כי לאור העובדה שהחברה לא העבירה למינהל פרוגרמה כפי שסוכם, המפרטת את " אופן הפעלת החברה תוך שמירה על מטרתה" - אין המינהל מוצא לנכון לחדש את חוזה החכירה (נספח י' לתצהיר הרפניסט). לפיכך, הוגשה התביעה בתיק זה.

7.         בכתב התביעה נטען כי ביטול חוזה החכירה על ידי המינהל נעשה שלא בהתאם לאמור בסעיף 14 להסכם. לא הוכח שהתובעת איננה זקוקה עוד למקרקעין. התובעת חדלה מפעילותה במקרקעין רק לאור כוונת מע"צ להקים במקום מחלף ולהפקיע חלק מן המקרקעין. המינהל לא שלח לחברה הודעה בדואר רשום על כוונתו לבטל את ההסכם - הודעה נשלחה רק לנציג משרד החקלאות. לא התאפשר לחברה לערער על החלטת המינהל. יתר על כן, התובעת פעלה בהתאם להסכמה שהושגה בפגישה שהתקיימה בשנת 2002, והעבירה למינהל פרוגרמה ובה פירוט השימושים המוצעים על ידה במקרקעין, אך המינהל חזר בו מן ההסכמה, וסירב לחדש את ההסכם. לפיכך, זכאית התובעת לפסק דין המורה למינהל לחדש את הסכם החכירה, ולחלופין, לפצותה בגין אובדן המקרקעין.